---

 

 

Вопрос.

Ответ.

Начнем с подбора жилья. На этом этапе, как считает Т. Корастылева, важно приглядеться к двум вещам: а) нет ли в доме, где вы присмотрели квартиру, трещин и б) нет ли в самой квартире незаконной перепланировки.

- ДАВАЙТЕ смотреть правде в глаза: квартиру в старом треснутом доме вам впоследствии, если возникнет необходимость, будет трудно продать, - говорит Корастылева. А вот сюрпризами с перепланировками чреваты, наоборот, новостройки. - В прежние – 70-90-е годы большинство строящихся домов были типовыми. И собственно, существовали лишь три модификации 3-комнатных квартир, несколько видов «двушек». Поэтому, если в квартире что-то переделано, это сразу бросалось в глаза, - поясняет Т. Корастылева. – Сейчас же масса стройорганизаций возводят свои дома по индивидуальным проектам, и не всегда замечаешь, что что-то изменено… Однако заметить и разобраться в этом стоит! Ведь если нечистоплотные продавцы не оформили должным образом документы на перепланировку, в будущем исправлять это упущение предстоит вам – за ваш собственный счет. Притом стоит сие «удовольствие» (составление проекта и т.д.), минимум, 20-25 тысяч рублей… Если же перепланировка еще и незаконна (разрушены несущие конструкции, изменено местоположение водопроводных или канализационных труб, фасадная стена снесена, и за счет этого балкон объединен с комнатой или кухней, на балкон вынесены элементы центрального управления и т.д.), вам из собственных средств придется и вовсе… восстанавливать квартиру до ее первоначального состояния.

 

Вопрос.

Как дольщику наказать строителей рублем?

Ответ.

КОЛИЧЕСТВО судебных тяжб, касающихся конфликтов дольщиков со стройорганизациями, тоже растет.

И ЕДВА ли не самая распространенная претензия людей – существенное затягивание строительства: дом сдается на год – полтора, а то и на два позже заявлявшегося срока!

- Надо понимать, что главный защитник в этом отношении – Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступивший в силу с апреля 2005 года, - поясняет Корастылева. – Он предусматривает выплату немалой неустойки ЗА КАЖДЫЙ ЛИШНИЙ ДЕНЬ стройки. Но есть два «но»: часть людей вступили в долевое строительство до апреля 2005 года и есть масса тех, чьи договора (хотя закон на тот момент уже действовал) не оформлены в соответствии с ним. И в этих случаях наказать горе-строителей куда сложнее, иллюстрацией чему служит недавняя судебная тяжба. …Ростовчане – супруги С., вложили деньги в два 1-комнатных стройварианта для своих детей. Однако строители с ходу стали грубо нарушать сроки: уже должны были возводиться стены, а те только с горем пополам закладывали фундамент. Супруги дважды попросили у строительного концерна объяснений, потом потребовали снизить цену жилья. На их письма в концерне наплевали, и люди подали в суд, требуя вернуть внесенные ими деньги – по 712 тыс. руб. за каждую квартиру, проценты – по 284 тыс.руб. за квартиру, неустойку в размере полной стоимости обеих квартир и компенсацию морального вреда. Мы пока не называем концерн по одной причине: дело находится на дополнительном рассмотрении. И мы будем следить за развитием событий. Областной суд (рассмотревший этот иск в октябре) согласился с тем, что людям надо вернуть деньги, уплатить проценты, компенсировать моральный вред. И лишь на неустойку они, по всей видимости, претендовать не смогут, так как договора изначально были заключены НЕЗАКОННО…

КСТАТИ. Как понять, заключен ли ваш договор в соответствии с ФЗ № 214 и, соответственно, сможете ли вы полноценно отстоять свои права? Итак, ФЗ № 214 требует: Чтобы договор о долевом участии был зарегистрирован в органе юстиции, и тем самым установлено право собственности дольщика на строящуюся квартиру Чтобы застройщик имел разрешение на строительство Чтобы застройщик еще до заключения договоров с людьми опубликовал проектную документацию на строящийся объект в СМИ/Интернете.

 

Вопрос.

Ответ.

СИТУАЦИЯ, когда надо проявить максимальную бдительность: если продавец не собственник квартиры, а продает ее по доверенности.

- РАЗУМЕЕТСЯ, это не означает, что за каждой подобной сделкой надо видеть аферу, - подчеркивает наш эксперт. – И, тем не менее, для начала внимательно прочтите, на что именно выписана доверенность. Дело в том, что есть несколько ее разновидностей. Она, к примеру, может давать предъявителю право на оформление продажных документов, на продажу, но … не на получение денег! Бывали случаи, когда покупатель, не вчитавшись в доверенность, отдавал деньги, а взявший их исчезал… Впоследствии появлялся владелец квартиры, который заявлял: а я не давал такому-то право на взятие денег за продажу моей квартиры! Опротестовывал сделку.

В агентстве же, где я работала, был такой инцидент, продолжает Т. Корастылева. Мужчина по доверенности продал мамину квартиру. Мол маме 90 лет, она прикована к постели. Хорошо, что риэлторы дотошно подошли к делу… Выяснилось, что мать этого человека месяц назад умерла, а он воспользовался тем, что срок действия доверенности еще не вышел…

Чем чревата такая ситуация:

а) сын-мошенник мог попросту, взяв задаток, «смыться»;

б) есть еще более хитроумная схема.

- Мошенник доводит сделку до конца, продает квартиру. А вскоре, мотивируя тем, что доверенность была недействительной (его мать на тот момент была мертва), все аннулирует, возвращает вам деньги. Вы спрашиваете, в чем выгода? Она есть, если он прибег к имеющему место правонарушению. Если цена квартиры больше миллиона рублей и человек владеет ею менее трех лет, он при продаже обязан заплатить налог в размере 13% от суммы, превышающей миллион. Грубо говоря, квартира стоит 3 миллиона – плати 260 тысяч рублей. Вот он и договаривается с покупателем (может даже дать за это скидку), что в документах они проставят сумму в миллион рублей. А остальное покупатель отдаст «в конверте». Если сделка аннулируется, угадайте, сколько денег вам обязаны вернуть? Разумеется, только то, что зафиксировано официально.