---

Актуально о ТСЖ

 

Вопрос.

ТСЖ самостоятельно устанавливает размер следующих обязательных платежей: управление жилым домом, уборка внутридомовой территории, уборка придомовой территории, текущий ремонт и благоустройство дома, капитальный ремонт дома, текущий ремонт водопроводно-канализационных сетей, текущий ремонт сетей отопления, дератизация, вывоз твёрдых бытовых отходов. ТСЖ может заключить договор с энергоснабжающей организацией на выполнение работ по техническому обслуживанию и ремонту внутридомовых электрических сетей. Что касается текущего и капитального ремонтов дома, ТСЖ не может не собирать данные платежи, точно так же, как ни один дом не может обходиться без ремонтных работ. Товарищества самостоятельно определяют размер и порядок взноса этих платежей. То есть теоретически можно не собирать платежи за текущий и капитальный ремонты ежемесячно, и делать это по мере необходимости тех или иных работ. Но небольшие ежемесячные отчисления в фонд текущего и капитального ремонтов не так заметны для семейного бюджета. Практика показывает, что в случае единовременных взносов по мере необходимости неизбежно возникают трудности со сбором средств, собственники помещений могут быть не в состоянии заплатить всю требуемую сумму сразу.

Как учесть инфляцию при составлении годового бюджета?

Совершенно ясно, что при текущей инфляции утверждённый в начале года бюджет вряд ли будет отражать действительную потребность товарищества в необходимых денежных поступлениях. В связи с этим возникает необходимость регулярно пересматривать статьи доходов и расходов бюджета. В условиях существующей инфляции периодичность пересмотра бюджета раз в квартал можно считать нормальной. Можно порекомендовать товариществам расходовать имеющиеся накопления на приобретение материалов и инвентаря для текущего ремонта и обслуживания здания, что предотвратит обесценивание денежных средств и уменьшит в дальнейшем расходную часть бюджета. Поскольку практически невозможно предсказать темпы инфляции на следующий год, товарищества собственников жилья обычно составляют годовой бюджет, исходя из имеющейся информации о стоимости тех или иных работ Если в течение бюджетного года рост инфляции будет угрожать бюджету товарищества, товарищество может как пересмотреть бюджет и, соответственно, повысить платежи, так и установить отдельный взнос на покрытие инфляции.

Ответ на этот вопрос — «да». Товарищество собственников жилья несёт полную ответственность за содержание всех частей здания (кроме квартир и иных помещений, находящихся в частной собственности его членов), оборудования и прилегающей территории. Поэтому товарищество имеет полное право по своему выбору нанимать эксплуатационные и ремонтные подрядные организации, предлагающие услуги лучшего качества за меньшую стоимость. Наилучший для товариществ путь решения данного вопроса — организация конкурсов на обслуживание. При этом как частные, так и муниципальные эксплуатационные организации могут быть участниками такого конкурса. Подготовлено по информации Департамента ЖКХ и энергетики.

 

 

Вопрос.

Елена Савина из Ростова-на-Дону задала вопрос:

Ответ.

Елена, в Правилах предоставления коммунальных услуг (Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006г. № 307) есть глава №10. В ней расписываются все случаи, когда вам могут свет отрезать или воду отключить. Давайте вместе разберемся. Я уверен, что многим это тоже пригодится.

Итак, лишить коммунальных услуг могут без предварительного уведомления либо с письменным предупреждением вас об этом. Если председатель ТСЖ, кооператива или управляющей компании решил вас все-таки так наказать, то он вправе просто временно уменьшить объемы подачи отдельных коммунальных ресурсов или ввести режимное их предоставление.

Однако ограничение коммунальных услуг потребителям, полностью выполняющим обязательства, установленные законодательством РФ и договором, не допускается.

Рассмотрим первый случай. Председатель ТСЖ, жилищного кооператива или директор управляющей компании вправе без всякого предупреждения отключить вам, например, свет, если:

- возникла угроза аварийных ситуаций на оборудовании или сетях, по которым осуществляются водо-, тепло-, электро- и газоснабжение, а также водоотведение;

- возможно стихийное бедствие или чрезвычайная ситуация.

Второй случай. Вас письменно уведомили, что могут лишить коммунальных удобств. Причем пункт 80 указывает на то, что письменное предупреждение вам обязаны прислать за месяц. Причиной отключения света, воды и т.д., по правилам, могут стать:

1. Неполная оплата коммунальных услуг. Под этим понимается задолженность по оплате одной или нескольких коммунальных услуг. Причем эта задолженность должна превышать шесть ежемесячных размеров оплаты. И еще одно условие: если вы при этом не заключили соглашения о погашении задолженности или не стали его выполнять. В этом подпункте есть еще некоторые уточнения. Пункт 81 правил подробно описывает, как должно происходить отключение коммунальных услуг по этой причине. Вначале председатель ТСЖ, кооператива или управляющей компании направляет вам письменное уведомление: не заплатите в течение месяца – мы вас отключим. За что нужно заплатить – это должно быть в уведомлении. Оно, кстати, вручается под расписку или отсылается по почте заказным письмом (с описью вложения). За этот месяц, если вы так и не пришли заплатить долг, председатель вправе отключить, но только указанные в уведомлении коммунальные услуги. Причем отключить, при этом оповестив вас об этом за трое суток письменным извещением. Если вы отказываетесь платить долг, то через месяц председатель отключает вам все. Правда, отопление, холодное водоснабжение и водоотведение – не имеет права.

2. Проведение планово-предупредительного ремонта или работ по обслуживанию внутридомовых инженерных систем, в том числе при самовольном подключении к внутридомовым инженерным системам.

3. Если у председателя ТСЖ, кооператива или директора управляющей компании на руках есть соответствующее предписание от уполномоченных государственных или муниципальных органов.

4. Если вы используете бытовые машины или приборы, мощностью, которая превышает технические характеристики внутридомовых инженерных систем, указанные в техническом паспорте квартиры. 5. При неудовлетворительном состоянии внутридомовых инженерных систем, за техническое состояние которых отвечаете вы. То есть, которые находятся у вас в квартире: стояки, батареи и т.д. Если это угрожает аварией или создает угрозу жизни других жителей дома, то жилищная инспекция вправе отключить вам коммунальные услуги. При этом обратно вам ничего не включат, пока вы не оплатите свой долг или не устраните нарушения. Так и по закону. Если вы исправились, то назад все удобства обязаны получить в течение двух дней.

 

В соответствии с п. 1 ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учёта, а при их отсутствии — исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждённых постановлением Региональной службы по тарифам Ростовской области от 31.05.2007 г. № 7/6. При этом в соответствии с п. 22 Правил предоставления коммунальных услуг, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307 и определяющих порядок расчёта размера платы за коммунальные услуги, собственники помещений в многоквартирном доме несут обязательства по оплате коммунальных услуг, исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учёта.

Электроэнергия, потреблённая многоквартирным жилым домом, оплачивается исполнителями коммунальных услуг (ТСЖ, ЖСК, управляющими организациями) ресурсоснабжающей организации в объёме, определённом по показаниям общедомового прибора учёта. Жильцы дома оплачивают как объём электроэнергии, потреблённой на коммунально-бытовые нужды согласно показаниям квартирных приборов учёта, так и часть объёма электроэнергии, использованной на общедомовые нужды и на компенсацию потерь электроэнергии во внутридомовых электрических сетях в соответствии с расчётными данными, содержащимися в квитанциях. Плата за электроэнергию вносится на основании платежных документов, в которых указывается в том числе информация об объёме (количестве) потреблённой в течение расчётного периода электроэнергии. Объём электроэнергии, предъявляемый к оплате, складывается из объёма электроэнергии, потреблённой конкретной квартирой на коммунально-бытовые нужды по индивидуальному прибору учёта, и объёма электроэнергии на общедомовые нужды и потери во внутридомовых сетях. Так, например, при оборудовании многоквартирного дома общедомовым прибором учёта и отдельных или всех помещений в многоквартирном доме индивидуальными приборами учёта расчёт электроэнергии, приходящейся к оплате конкретной квартирой с учётом общедомовых нужд, выполняется по формуле 9 приложения № 2 к Правилам следующим образом: — электропотребление конкретной квартиры умножается на отношение показаний общедомового прибора учёта к суммарному потреблению квартир всего дома. Тот факт, что энергоснабжение мест общего пользования — это коммунальная услуга, подтверждается п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг и письмом Министерства Регионального развития РФ от 18.06.2007 г. № 11356-ЮТ/07, которое разделяет такие понятия, как «освещение помещений общего пользования» и «потребление электрической энергии на работу приборов освещения и оборудования помещений общего пользования». «Освещение помещений общего пользования» трактуется как оказание жилищной услуги и включает в себя содержание, ремонт электросетей многоквартирного дома, светильников, то есть выполнение работ по созданию условий для подачи электроэнергии в места общего пользования (пп. «3» 11 Правил содержания общего имущества дома, утверждённых Постановлением Правительства от 13.08.2006 г. № 491). а также обеспечение готовности к предоставлению коммунальных услуг внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме (п. 13 Правил предоставления коммунальных услуг). Введение данной статьи, относящейся к коммунальной услуге, не требует согласования с собственниками.

Таким образом, порядок расчета платы за потребленную электроэнергию определен Правилами предоставления коммунальных услуг и напрямую зависит от наличия общедомовых и индивидуальных приборов учета электроэнергии, а именно:

- при наличии общедомового прибора учёта в соответствии с ф. 9 Приложения 2 Правил предоставления коммунальных услуг — в общем объёме потребления;

- в жилых домах, которые не оборудованы общедомовым прибором учёта электрической энергии мест общего пользования, плата за электроэнергию МОП рассчитывается исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, правила установления и определения которых утверждены Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 306. В пункте 25 приложения к Постановлению Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 306 определена величина расхода электроэнергии МОП: в отношении приборов освещения мест общего пользования многоквартирного дома и придомовой территории, автоматических запирающих устройств, усилителей телеантенн коллективного пользования, систем противопожарной автоматики и дымоудаления, технологических потерь — 7 кВт/ч в месяц на 1 человека;

- в отношении лифтового оборудования — 7 кВт/ч в месяц на 1 человека.

 

 

ЧТО ВКЛЮЧАЕТ В СЕБЯ ОПЛАТА ЗА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ?

«В 2006 году в нашем доме стала протекать крыша, - написала в рубрику «Добро пожаловаться!» Лариса Попенко. - Мы жаловались в ЖЭУ-5, но нам отвечали: «Скоро будет капитальный ремонт, вот тогда-то все и починим». Тогда же, только несколькими месяцами позже, в квартиры к жильцам стала приходить сотрудница ЖЭУ и уговаривать подписать договор, по которому мы должны были сдать по 1200 рублей с каждой квартиры на ремонт. Я деньги сдавать не стала, но в этом же месяце с меня вычли 205 рублей. Так продолжалось несколько месяцев. Потом этот беспредел поутих. Но сейчас все повторяется заново: с нас каждый месяц вычитают деньги дополнительно». Таких писем в редакцию «КП» пришло достаточно много. Чтобы каждому читателю стало понятно, за что жильцы платят коммунальщикам, мы решили выяснить, что же все-таки включает в себя оплата за коммунальные услуги.

- Оплата за коммунальные услуги и содержание общего имущества в многоквартирном доме установлена Жилищным кодексом РФ (статья 154), - рассказывает президент Донской ассоциации защиты потребителей и предпринимателей Юрий ТИШУКОВ. - Для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, она включает в себя:

1. Плату за пользование жилым помещением.

2. Плату за содержание и ремонт жилого помещения, а именно: за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме (ремонт крыш, лестниц, лифтов). Капитальный ремонт проводится за счет собственника жилищного фонда.

3. Плату за коммунальные услуги.

Для собственников плата за коммунальные услуги включает в себя:

1. Плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

2. Плату за коммунальные услуги: за холодную и горячую воду, электроэнергию, газ и тепло, а также за водоотведение, исходя из показаний приборов учета, установленных на «входе» в дом. Общий объем полученных ресурсов распределяется между собственниками с учетом показаний индивидуальных счетчиков. Если в квартирах такие приборы не установлены, вся использованная жильцами вода, полученное тепло и так далее «разбрасываются» по плательщикам. Отопление - исходя из площади квартиры и норматива потребления. Вода и канализация - в зависимости от количества жильцов в каждой квартире.

Собственники несут расходы на содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с управляющей домом организацией.

Вывод из всего этого такой: платить коммунальщикам, помимо перечисленного выше, вы не обязаны. И никто вас заставить делать это не может.

 

Вопрос.

Делаем правильный выбор?

Ответ.

Как рассказали в Департаменте ЖКХ и энергетики, ростовчане достаточно активно меняют форму управления домом, как и сами компании. Во многом это связано с финансовыми претензиями к председателю или директору организации. Зачастую от перемены слагаемых сумма не изменяется. Новый выбор не означает лучший, а потому при оценке компании исходите из двух главных правил.

Правило № 1 Одним из главных критериев выбора управляющей компании (УК) прежде всего, служит длительность работы на рынке ЖКХ. Никто вам не запрещает обратиться в УК и запросить адреса домов, находящихся на обслуживании. Обратите внимание на состояние подъездов, придомовой территории, побеседуйте с жильцами. Они лучше любого рекламного проспекта ответят на все вопросы: как быстро приезжают сантехники и электрики, регулярно ли проводится сухая и влажная уборка лестничных пролетов и площадок. Одним словом, сможете понять, насколько цена соответствует качеству предоставляемых услуг.

Правило № 2 Сильная компания должна иметь собственные средства, своего рода уставной каптал, а не полагаться только на квартплату собственников жилья, с которыми заключила договор об оказании коммунальных услуг. Поэтому обязательно поинтересуйтесь размерами уставного капитала.

 

Ответ.

Если начинается конфликт между жильцами и коммунальщиками, то здесь главную роль играет договор. Потому стоит заранее обеспечить себе сильную защиту в виде документа, в котором все прописано до мелочей. В договоре обязательно должно быть указано:

· Состав общего имущества многоквартирного дома, его адрес;

· Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также список коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая компания;

· Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, за коммунальные услуги, а также порядок и сроки внесения такой платы;

· Порядок осуществления контроля за выполнением работ управляющей организации, ее обязательства по договору управления.

 

 

 

Отвечает главный специалист по ТСЖ Департамента ЖКХ и энергетики Людмила Камнева.

Вопрос:

Ответ:

- После подписания договора управляющая компания должна приступить к работе в течение 30 дней. Ежегодно в течение первого квартала текущего года она должна предоставлять отчет о выполнении договора за предыдущий год. Хотя на первых порах лучше требовать отчет за каждый квартал.

Вопрос:

Ответ:

- Срок действия документа заключается не менее чем на год, но не более пяти лет. Прежде чем подписать документ, лучше обсудить его на общем собрании собственников в присутствии представителей УК.

Вопрос:

Ответ:

- Учитывая, что теперь УК на основании документа будет заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг (горячей и холодной воды, тепла и др.), она не имеет права менять уже принятые муниципальные тарифы, но за посредничество может потребовать плату. Размер обязательно надо оговорить. Вполне вероятно, управляющая компания представит собранию список оказываемых ею жилищно-коммунальных услуг и расценок. Вы имеете право вычеркнуть какие-то из них, а какие-то добавить, понимая, что это скажется на окончательной сумме квартплаты. Однако из списка нельзя исключать те услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома, которые впоследствии могут сказаться на состоянии самого здания и коммунальных коммуникаций. При подписании договора обратите внимание на обязанности самой компании и штрафные санкции, которые может повлечь ненадлежащее исполнение этих обязанностей. К примеру, если зимой слишком холодно в квартире или отсутствует горячая вода.

Вопрос:

Договор подписывает каждый собственник?

Ответ:

- Именно так. Договор управления заключается в письменной форме путем составления одно го документа, подписанного сторонами. На практике бывает непросто получить подписи всех собственников в один день. Чтобы исключить спорность в этом вопросе, собственники помещений вправе включить условие вступления в силу договора через порядок подписания. 

Вопрос:

Нужно ли оговорить в договоре возможность изменения перечня услуг? Мало ли что…

Ответ:

- Обязательно нужно. Чтобы исключить необходимость пересмотра условий перечня в течение каждого периода действия договора, а это невозможно сделать без проведения общего собрания, лучше заранее предусмотреть порядок изменения такого перечня.