Еженедельник "Город N" Т. ДУДНИК
"ЗАКОН НА СТОРОНЕ НЕРАДИВЫХ ЗАСТРОЙЩИКОВ"
Начальник отдела контроля за градостроительной деятельностью Ростовского департамента архитектуры Сергей Жидков считает, что самовольное строительство малоэтажных многоквартирных домов в Ростове набрало популярность благодаря осознанно оставленному депутатами Госдумы пробелу в законодательстве.
Трехэтажные многоквартирные дома можно строить без экспертизы проектной документации, поэтому подобное жилье, если бы его строили легально, могло бы стать массовым. Однако для него город пока не выделил места, а застройщики не спешат соблюдать законодательные требования по обеспечению своих объектов необходимой инфраструктурой. В судах строительные нарушения не всегда становятся аргументом для принятия решения о сносе.
- Как случилось, что в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) Ростова нет зоны, которая бы предусматривала строительство трехэтажных многоквартирных домов без проведения публичных слушаний?
- Это вопрос к руководству. Кроме того, застройщики, если они заинтересованы в появлении такой зоны, могли бы подать заявку на изменение ПЗЗ, их предложения были бы рассмотрены.
- В зоне Ж-1 разрешили строить трехэтажные многоквартирные дома в качестве условно-разрешенного вида использования этой земли. То есть с чем боролись, то и разрешили?
- В многоквартирном строительстве не такая нормативная база, как в индивидуальном. Задача застройщика - знать законодательство и рассчитать, хватит ли у него возможностей обеспечить свой дом инфраструктурой. Однако застройщики малоэтажных многоквартирных домов (ММД) не заинтересованы покупать большие участки, чтобы выполнить все строительные требования, включая благоустройство.
- В таком случае жители соседних частных домов будут недовольны.
- Согласие соседей на строительство законодательством не предусмотрено. Обычно соседи возмущаются, когда дом загораживает им проход, отбирает у них мощность подстанции и т.д. Сложилась порочная практика, когда один застройщик возвел самовольный объект, узаконил его, и остальные увидели эту нишу. Однако это ниша не в правовой базе, а в сложности механизма признания объекта самовольным с последующим его сносом. В данном случае можно говорить не просто о пробеле в законодательстве, а об умышленном принятии депутатами Госдумы мер, позволяющих застройщикам самовольно строить. Закон о дачной амнистии позволяет регистрировать индивидуальные дома лишь на основании техпаспорта и правового документа на землю. То есть человек, построивший незаконный объект, не обращается в администрацию района за получением акта о вводе в эксплуатацию, а регистрирует дом по упрощенной схеме. В 2004 году с принятием Градостроительного кодекса (ГК) закон о дачной амнистии должен был прекратить существование, чтобы новое строительство велось по новым правилам. Предполагалось, что самовольный объект будет нельзя зарегистрировать, а значит, нельзя и совершать с ним сделки купли-продажи. Однако закон приняли сроком до 2010 года, а затем его действие продлили до 2015 года. Из-за этого происходит произвол, причем по всей России. Пока не будет снесено хотя бы 2-3 дома, он не прекратится.
- В нашу редакцию пришло письмо ростовчан, которые борются с незаконным строительством ММД в пер. 2-м Кольском, 16, в зоне Ж-1. Администрация района направила владельцу участка предписание о приостановке работ, но стройка продолжается. Жители написали все возможные жалобы, даже президенту. Почему местные власти не могут справиться с этой проблемой?
- Органы местного самоуправления никаких полномочий, связанных с приостановкой самовольного строительства, не имеют, а выдают только рекомендации. Полномочия на привлечение к административной отвественности есть у Госстройнадзора. Однако суммы штрафов для физлиц, которые прописаны в Кодексе об административных правонарушениях, смешные. Государство не вводит наказания за самовольное строительство, значит, это элемент его политики. Кроме того, зачастую мы получаем информацию о незаконных объектах, когда выведены несколько этажей. Это говорит о том, что застройщик материально заинтересовал соседей, заключил с ними соглашения об отсутствии претензий. Через полтора-два года соседи становятся чем-то недовольны и обращаются к нам, хотя должны идти в суд. Администрация поддерживает такие иски. Их результативность - вопрос к судебным органам. Например, по объектам на ул. Гайденко, Товарищеской, 3-й Баррикадной в судах участвовали администрация города (Департамент архитектуры и Правовое управление), администрация района, министерство территориального развития области, региональная Служба стройнадзора. Были представлены экспертизы, заключения пожарных, СЭС о том, что многоквартирный дом строится с грубейшими нарушениями. И при этом районный суд, а затем и областной отказывают в удовлетворении иска. Суду не важны нарушения строительных норм, жители должны доказать, что нарушены их права. По одному иску сосед представил в суд подтверждающие документы о том, что стоимость его домовладения из-за соседней стройки упала в два раза. Однако суд не счел это нарушением его прав.
- Начальник отдела контроля за градостроительной деятельностью органов местного самоуправления областного минтерразвития Александр Тарасенко говорил нашему изданию, что иски в суд администрации подают крайне редко, а граждане суды проигрывают, потому что застройщики делают все в соответствии с полученным разрешением на строительство. Например, в разрешении на строительство индивидуального объекта может быть пропущено слово «индивидуальный».
- Подзаконные акты к ГК, в которых регламентируется форма разрешительных документов, вышли позже самого кодекса. Поэтому какое-то время разрешения на строительство не были единообразными. Сейчас недочеты в подготовке документов бывают, но они не влекут за собой возможность строительства другого объекта. Другое дело, что в суде сложно доказать, что строится многоквартирный дом. Эти дома возводятся под видом индивидуальных, на которые не нужно получать разрешение на строительство. А видимые элементы многоквартирности в суде не являются доказательством. Застройщик говорит: «Где написано, что я не могу каждому члену семьи сделать по балкону и туалету?» В ГК и СНиПах есть только общие понятия многоквартирности.
- Что надо изменить в законодательстве, чтобы в суде можно было доказать многоквартирность дома?
- Достаточно отменить дачную амнистию. Тогда застройщики, чтобы зарегистрировать построенный дом, должны будут получить разрешение на ввод в эксплуатацию, а объекты, построенные с отклонениями от строительных норм, не будут введены в эксплуатацию. Сейчас в суд приносят свидетельство о праве на дом, поэтому надо ставить вопрос о признании регистрации недействительной. А на каком основании это можно сделать?
- Об этой проблеме высказывался и депутат ЗС Денис Станиславов, который считает, что инструменты борьбы с незаконным строительством у муниципалитетов есть: те же пожарные, СЭС и так далее.
- Мы даже обращались в правоохранительные органы по поводу возбуждения уголовного дела по статье «мошенничество» в отношении застройщиков объектов в пер. Российском и на ул. Вологодской. На эти дома не были получены разрешения на строительство, хотя в агентствах недвижимости и Интернете проходила информация о продаже квартир. Однако документов, подтверждающих вступление в сделку продавца и покупателя, нет, поскольку застройщики формально берут деньги не за квартиру. А значит, нет факта мошенничества. Закон сегодня полностью на стороне нерадивых застройщиков.
- Предприниматели, которые хотят строить такие дома по правилам, говорят, что нет единого регламента застройки ММД, в одних районах требуют одни документы, в других - другие.
- Это не соответствует действительности. В ст. 51 ГК представлен перечень требуемых документов. В районах не имеют права менять этот список. В течение 10 дней после подачи документов застройщику обязаны выдать разрешение на строительство или отказать с указанием причины. На практике застройщики просто приносят не те документы, которые требуются законодательством.
- Как потом планируете решать проблему очередных обманутых дольщиков?
- В данном случае это не дольщики, а обманутые мошенниками граждане. На сегодняшний день вступило в силу 15 судебных решений о сносе. Администрация города недавно запросила у нас эту информацию, возможно, будут приниматься какие-то решения.
- Будет ли город выделять деньги на исполнение решений судов о сносе самовольно построенных объектов?
- В муниципальном бюджете не заложены средства на снос зданий. Для нас главное, что сделки по этим объектам уже невозможны. Когда будут снесены объекты - это уже вопрос к судебным приставам, которые обязаны запросить на исполнение судебных решений федеральное финансирование.
|
